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由於文化使然，華人社會使用人頭的現象十分普遍，本文擬就使用人頭之原因加以探討，並探討其法律關係及稅負問題，最後則探討假若人頭負責人欲辭任之相關規定及作法。
買賣房地借用他人名義登記的情形非常普遍，登記名義人只是「人頭」，不是真正的所有權人，並無處分房地的權利，但借名登記只是一種內部的約定，該約定之效力不及於第三人，如果登記名義人擅自把房子賣給第三人，而這名第三人是「善意」的受讓人，那麼這種所有權移轉給第三人的行為還是有法律效力的。
最高法院最近判決一件案子，游姓兄妹的父親在民國六十二年間購買四筆農地，借名登記於具自耕農身分的潘姓男子名下，後來該土地變更使用分區為住宅用地，承受人不限於自耕能力者，游父乃終止信託契約，但潘拒絕辦理所有權移轉登記，並將登記在其名下的土地轉賣給蕭、陳、賴等人，游父後來去世，游姓兄妹繼承後打官司，要求塗銷這些土地的所有權移轉登記，並回復為游姓兄妹共有。
蕭、陳、賴等人則反駁，潘姓男子為土地所有權人，其出售土地係有權處分，且他們已付清買賣價金，為善意受讓人，合法取得這些土地的所有權。
最高法院指出，民法規定不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。因此，真正權利人游姓兄妹僅得對登記名義人潘男主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登記，始得推翻，在此之前，登記名義人潘男即為該不動產物權之權利人。
法院認為，不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，就內部關係言，出名人潘男無處分借名不動產之權利，惟潘男既係依債權契約而受登記為不動產權利人，在外部關係上，推定其適法才能登記為所有權人。該不動產物權登記在未經法定程序塗銷登記之前，尚難認有何「原登記物權之不實」可言。
游父於六十二年間購買土地借名登記於潘名下，潘於九十八年、九十九年間出售予陳及賴等人，並辦畢所有權移轉登記，潘依借名登記之內部約定，雖無處分土地之權利，惟該約定之效力不及於第三人，因此，潘的上開移轉行為，均係有權處分。
法院指出，陳及賴等人與出賣人潘男自由磋商交易價格，該價格又未低於當時市場行情，自為善意取得人，且沒有証據可以推論陳及賴等人係故意背於善良風俗購買，陳及賴等人是「善意」的受讓人，他們與潘男的所有權移轉行為有法律效力，判決游姓兄妹敗訴。
買房子照理來說當然是登記在自己名下最有保障，不過有時候會出現把房地產登記在別人名下，反而比較有利的情況，比如說購買人本身的貸款條件不良，或者是為了節稅等考量，因此市場上延伸出「借名登記」這樣的方式。
不過「借名登記」產生的糾紛可不少，最常發生的情況就是，當有需求，需要「出名人」返還時，對方卻不願意歸還，甚至也發生過「出名人」偷偷賣掉房子的事件。
最近聽到一個案例相當警世，有一個大嬸想要購買合宜住宅，但是她本身的條件並不符合合宜住宅的承購資格，於是她便跟姪子商量，以姪子的名義購買。
姪子的雙親早逝，因此是由大嬸撫養長大，兩人可以說是母子般的情分。合宜住宅交屋以後，大嬸也無償的把房子借給經濟狀況不佳的姪子居住，沒想到幾年過去後，當大嬸需要把房子賣掉時，姪子卻翻臉不認人，不願意把房子還給大嬸。
處理這個案件的是我們的律師好友，在臺灣、大陸、美國三地都有律師執照的游嵥彥律師。 他說，當時這個姪子對大嬸獅子大開口，一伸手就是要一百萬，沒給一百萬，別想把房子拿回去。最後雙方交涉拉鋸，雖然把金額談到五十萬，但是傷心的大嬸最後還是一狀告上法院，透過法律途徑取回房子的所有權。
大嬸不符合合宜宅資格而借名購買的行為固然不可取，但是這次的借名登記也紮實的讓她上了一堂人性課。花錢打官司還算小事，因為這樣看清從小在自己身邊長大的親人，才是最心痛的教訓。
游律師也特別提醒民眾，如果萬一真的需要把房地產借名登記在別人名下，一定要留下書面證據才有保障。當然除非是投資客，不然一般購屋族如果要借名登記通常會先找身邊信任的親友，也因此很多人不好意思開口說要立下合約。畢竟對善意的出名人而言，名字借給別人登記是平白增添不少麻煩，不但要擔心未來借名人房貸是否會如期支付，還有處理房屋稅等相關問題。
這裡也提供一個妙招給大家，借名人可以用「感謝狀」的名義，把人、事、時、地、物載明清楚，並保證衍生的相關費用會由自己全數負擔，再請對方簽名。換個方式不傷感情，否則沒有任何憑證的情況下，用錢試探人心可就真的是不智之舉了！
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為什麼申請土地貸款過件率低？
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
買賣屋注意！借名登記效力不及善意第三人
由於文化使然，華人社會使用人頭的現象十分普遍，本文擬就使用人頭之原因加以探討，並探討其法律關係及稅負問題，最後則探討假若人頭負責人欲辭任之相關規定及作法。
買賣房地借用他人名義登記的情形非常普遍，登記名義人只是「人頭」，不是真正的所有權人，並無處分房地的權利，但借名登記只是一種內部的約定，該約定之效力不及於第三人，如果登記名義人擅自把房子賣給第三人，而這名第三人是「善意」的受讓人，那麼這種所有權移轉給第三人的行為還是有法律效力的。
最高法院最近判決一件案子，游姓兄妹的父親在民國六十二年間購買四筆農地，借名登記於具自耕農身分的潘姓男子名下，後來該土地變更使用分區為住宅用地，承受人不限於自耕能力者，游父乃終止信託契約，但潘拒絕辦理所有權移轉登記，並將登記在其名下的土地轉賣給蕭、陳、賴等人，游父後來去世，游姓兄妹繼承後打官司，要求塗銷這些土地的所有權移轉登記，並回復為游姓兄妹共有。
借名登記契約注意事項，借名登記返還/時效/風險有哪些？舉證困難怎麼辦？
登記名義人轉賣土地
蕭、陳、賴等人則反駁，潘姓男子為土地所有權人，其出售土地係有權處分，且他們已付清買賣價金，為善意受讓人，合法取得這些土地的所有權。
最高法院指出，民法規定不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。因此，真正權利人游姓兄妹僅得對登記名義人潘男主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登記，始得推翻，在此之前，登記名義人潘男即為該不動產物權之權利人。
法院認為，不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，就內部關係言，出名人潘男無處分借名不動產之權利，惟潘男既係依債權契約而受登記為不動產權利人，在外部關係上，推定其適法才能登記為所有權人。該不動產物權登記在未經法定程序塗銷登記之前，尚難認有何「原登記物權之不實」可言。
善意受讓人不受影響
游父於六十二年間購買土地借名登記於潘名下，潘於九十八年、九十九年間出售予陳及賴等人，並辦畢所有權移轉登記，潘依借名登記之內部約定，雖無處分土地之權利，惟該約定之效力不及於第三人，因此，潘的上開移轉行為，均係有權處分。
法院指出，陳及賴等人與出賣人潘男自由磋商交易價格，該價格又未低於當時市場行情，自為善意取得人，且沒有証據可以推論陳及賴等人係故意背於善良風俗購買，陳及賴等人是「善意」的受讓人，他們與潘男的所有權移轉行為有法律效力，判決游姓兄妹敗訴。
不要用錢試探人心 借名登記房子差點回不來
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姪子的雙親早逝，因此是由大嬸撫養長大，兩人可以說是母子般的情分。合宜住宅交屋以後，大嬸也無償的把房子借給經濟狀況不佳的姪子居住，沒想到幾年過去後，當大嬸需要把房子賣掉時，姪子卻翻臉不認人，不願意把房子還給大嬸。
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大嬸不符合合宜宅資格而借名購買的行為固然不可取，但是這次的借名登記也紮實的讓她上了一堂人性課。花錢打官司還算小事，因為這樣看清從小在自己身邊長大的親人，才是最心痛的教訓。
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三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
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